Directrices para comenzar a Trabajar con Propiedades Comerciales

La mayoría de los inversionistas de bienes raíces comienzan con la compra de casas unifamiliares, probablemente porque es lo que estamos más familiarizados.

Pero si usted quiere ir directamente a lo grande o piensa que está listo para avanzar negociando con ofertas más grandes (y más rentables), aquí hay 10 directrices probadas con el tiempo que le ayudará a tener más éxito sostenido.

 

Consejo # 1: Piense en Grande

Si para la compra de una unidad de 5 apartamentos usted requiere financiación comercial, que es todo un encarte, entonces ¿por qué molestarse? Yo recomendaría la compra de propiedades de al menos 10 unidades.

Recuerde que entre más unidades usted compre, más barato le resultará por unidad.

 

También, Dave Lindahl ha sido citado diciendo, "No es más difícil de manejar 50 unidades de lo que es 10."

 

Consejo # 2: Tómese su Tiempo

Las ofertas comerciales requieren más tiempo que las casas unifamiliares.

Requieren más tiempo para comprar, renovar, y venderse.

 

Esto no es necesariamente algo malo, pero es algo a tener en cuenta para que usted no se impaciente o vaya a precipitarse tomando una mala decisión.

 

Piense en las ofertas comerciales como si se tratara de grandes bonos o su medio de jubilación, no es una forma de crear dinero rápido para pagar las cuentas.

Consejo # 3: No elija Apartamentos de forma mecánica

No hay nada malo con la inversión en apartamentos residenciales per se.

 

Sólo estoy señalando que, dado que la mayoría de los inversionistas se sienten cómodos con la propiedad residencial, tienden a buscar apartamentos sin tener en cuenta los otros tipos de propiedades comerciales, tales como edificios de oficinas, parques de casas móviles, propiedades industriales, terrenos, etc.

Pondere todos estos tipos de propiedades y elija su propio nicho con base en lo que sea que le ayudará a alcanzar sus objetivos únicos, independientemente de si está o no en su zona confortable.



Consejo # 4: Esté preparado para Invertir mucho tiempo la Primera Vez

Luche contra la tentación de desanimarse si no lo ha cerrado todavía su primer negocio, o si trascurre mucho más tiempo comparado con las experiencias anteriores.

Las casas son tan similares que es fácil hacer un sistema de molde para la compra y la venta de ellas.

 

Cuando comencé a buscar propiedades comerciales, me sorprendió la cantidad de tiempo que me llevó en un principio monitorear ofertas y hacer ofertas.

Sólo recuerde que existe una curva de aprendizaje, al igual que con cualquier otra cosa, y que los negocios van a fluir más rápido con el tiempo.

 

Consejo # 5: Aprenda las nuevas Fórmulas

Si va a comprar casas, es posible que utilice ciertas fórmulas, como la compra de un 75% del valor del inmueble reparado menos las reparaciones estimadas.

 

Los locales comerciales tienen fórmulas nuevas y diferentes y debe acostumbrarse a ellas, tales como el Ingreso Neto Operacional (NOI) y las Tasas de Capitalización.

Aprenda lo que se considera pertinente en su área y familiaricese con estas variables al hacer ofertas.


Consejo # 6: Las relaciones son aún más Importantes

Las relaciones con otros inversionistas y prestamistas privados son importantes en la compra de casas, pero son más aún en la compra de propiedades comerciales.

 

Por un lado, las propiedades que cuestan un millón de dólares o más son probablemente están fuera de las posibilidades financieras de la mayoría de nosotros en forma individual, por lo que probablemente no tendrá más remedio que llegar a conocer inversionistas y trabajar con socios.

Además, muchas de las propiedades comerciales se venden sin estar listadas en primer lugar, por lo que entre más personas en su red sepan lo que está buscando, más ofertas podrá encontrar.

Consejo # 7: Encuentre un buen Financiamiento por Adelantado

Los préstamos para inversiones comerciales son un tipo diferente que los préstamos residenciales, y en cierto modo son mejores.

 

Los pagos iniciales necesarios son generalmente un porcentaje más alto que los préstamos para casas unifamiliares, lo que significa que tendrá que colocar más dinero (o hacer que su socio pague más dinero) de entrada.

Sin embargo, a menudo no hay responsabilidad personal si el acuerdo fracasa, y son más indulgentes en el sentido que le permite tomar prestado el dinero del anticipo de otra persona.

 

Sin embargo, antes de hacer ofertas, pregunte por ahí y sepa quiénes son los mejores prestamistas que están en su área para negociar la compra de propiedades comerciales, ya que este factor puede hacer la diferencia entre calificar o no.


Consejo # 8: Estar preparado para perder algo de Dinero

Después de que su oferta es aceptada, usted tiene un período de tiempo (al igual que con las casas) para hacer sus debidas diligencias.

Usted debe obtener una evaluación, inspección de la propiedad, y otras pruebas e inspecciones requeridas por la ley.

 

El único problema es que estos trámites cuestan mucho más e negocios de una cuantía importante de lo que sucede con ofertas más pequeñas.

Puede llegar a gastar $ 5.000-10.000 en un acuerdo, sólo para descubrir que no quiere comprar, después de todo.

 

Esto es siempre mejor que la compra de un mal negocio, pero usted debe estar preparado para asumir este tipo de gastos.



Consejo # 9: Sus socios son su Puente a la Riqueza

Como he dicho antes, la compra de propiedades de millones de dólares no es algo que la mayoría de las personas pueden realizar por su cuenta (de hecho, obtener un préstamo para comprar una casa es lo suficientemente duro)

Así que asegúrese de invertir mucho tiempo para encontrar prestamistas privados o tratar socios para ayudarle hacia fuera.

 

Un socio puede proporcionarle el dinero en efectivo y / o crédito necesario para comprar una propiedad, y puede compensarle mediante el pago de una tasa de interés fija o un porcentaje del flujo de caja o producto de la venta.



Consejo # 10: Saber dónde obtener Respuestas a Preguntas Difíciles

Por último, es imprescindible que usted tenga alianzas con inversionistas comerciales experimentados que puedan responder a preguntas que surgen mientras se está evaluando propiedades.

 

No tiene sentido que eche a perder un buen negocio o compre una mala propiedad, solamente porque no entendía ciertas regulaciones ambientales o porque no supo hacer la estimación de lo que realmente cuesta la recolección de basura.

 

Sepa a quién puede acudir para obtener respuestas rápidas cuando las necesite, y conviértalos en sus nuevos mejores amigos.

Si usted sigue estas pautas no puedo prometerle un éxito inmediato.

 

Sin embargo, usted tendrá una perspectiva correcta acerca de la inversión en propiedades comerciales que le ayudará a empezar bien y seguir con este tipo de inversiones para el largo plazo.

Buena suerte en la "migración" de negocios con casas unifamiliares hacia las grandes ligas.

 

Alan Brymer

Alan Brymer es el creador de The Assistant Who Pays Their Own Salary (El Asistente que Paga su Propio Salario) y es Fundador y Presidente de the Utah Valley Real Estate Investors Association.

Ha sido inversionista de tiempo completo desde que compró su primera propiedad a la edad de 22 años y ha obtenido millones de dólares en financiamiento privado.

 

La compañía de inversiones de Alan fue mencionada por la Utah Valley Entrepreneurial Forum como una de las “25 Empresas más Importantes que tienen menos de Cinco Años de existencia.”

 

El es invitado frecuentemente como experto en bienes raíces en los medios, incluyendo múltiples programas de televisión, ha sido publicado en 12 magazines en los Estados Unidos y es orador en seminarios y asociaciones a lo largo de los Estados Unidos.

Adicionalmente a su experiencia en bienes raíces, Alan es un experto en sistematizar negocios.

 

Como muchos, él asistió a seminarios y compró cursos, pero encontró que mientras que las técnicas de bienes raíces eran frecuentemente enseñadas, no existían cursos que enseñaran como manejar un negocio en el nivel de detalle que él estaba buscando.

El comenzó a diseñar sistemas para su propia organización, que le han permitido concretar más negocios en menos tiempo cada mes.

 

El ha incorporado estas herramientas a su consultoría y ahora los presenta como un sistema completo de módulos, el primero de su clase para inversionistas en bienes raíces.