Encontrando las Propiedades Correctas - Un Misterio Revelado

Uno de los métodos favoritos que empleo para localizar y adquirir el tipo de propiedades que me interesa comprar es conducir en los alrededores de mi propia ciudad o de un área en especial donde me interese comprar y explorar las propiedades que se ven como candidatos potenciales de compra.

Permítame describirle que quiero decir con el término candidatos potenciales de compra.

 

Estas propiedades no se encuentran en el mercado o al menos no estoy enterado de ello. Son simplemente propiedades que parecen tener la mayoría de los atributos que estoy buscando.

Veamos los atributos de número para saber si estamos pensando en el mismo tipo de propiedades.

 

A. Unidades Múltiples.

Grupos de casas, apartamentos o combinaciones. Algunas casas con muchos apartamentos o aparta-estudios.

Recuerde, si no están juntas es mejor - Los inquilinos prefieren unidades individuales.

B. Entre más deterioro, mejor.

Autos inservibles, basura regada, jardines muertos, arbustos demasiado crecidos, carencia de mantenimiento obvia.

Estamos buscando propiedades con estas características.

C. Mucha gente activa en los alrededores.

Personas yendo y viniendo, niños y perros por todos lados, basura acumulada.

 

Una buena media aquí es cuando el número total de autos, ya sea movimiento o no, sobrepasa a los inquilinos adultos.

Esta evaluación también le dará una idea aproximada de las prioridades de los inquilinos.

D. El área debe estar localizada en un lugar bueno para arrendar

Debe estar ubicado a distancias apropiadas para caminar hasta los almacenes y cercana a la línea local de buses si existiera una.

 

Generalmente el tipo de vecindario tendría residentes de ingresos bajos o moderados, principalmente personas jóvenes que trabajan, inquilinos que reciben beneficios gubernamentales y personas retiradas que han sido propietarias de las casas en el área durante 30 años o más.

En los pueblos pequeños no olvide que las unidades residenciales mixtas en donde se ofrecen servicios usualmente tienen entrada trasera que dan al callejón.

E. Yo busco propiedades que al menos tengan 30 años.

La gran mayoría requerida arreglos sustanciales debido a los daños internos, pero recuerde, yo sólo miro la fachada - no se necesita ir más lejos y no se debe hacer más en este momento.

Sea paciente con eso.

 

No se involucre con los habitantes o con otras personas que tengan que ver con las propiedades; no es necesario.

De hecho, ¡Es malo para su negocio!

 

En mis libros y cintas de entrenamiento me refiero al concepto de detectives y casas.

 

Si usted debe ver observar una propiedad más allá de un vistazo casual mientras conduce, parquee su auto lejos en la calle y camine.

Haga esto sin que nadie lo note.

 

Generalmente acostumbro observar las líneas telefónicas y murmurar palabras para mínimo mientras camino en los alrededores y observó la propiedad.

 

Otro método muy bueno es parecer está mirando un centro imaginario que marca la mitad de la calle o avenida.

Cualquiera puede estar de pie en la mitad de una calle pública.

 

Solamente evite ser atropellado. ¡Eso afectaría seriamente su carrera de inversionista!

 

Una observación final aquí; mientras que se encuentra en la calle o en algún otro lugar, manténgase murmurando palabras incomprensibles – hable sólo con usted mismo.

Los inquilinos y administradores que seguramente le estarán observando no se sentirán amenazados.

 

Los policías y agentes de impuestos generalmente aparecen con mayor dignidad y hablan para sí mismos.

 

Al principio esta estrategia puede parecer un tanto extraña, pero siga adelante, hágalo algunas veces hasta que comience a sentirse natural.

Recuerde, usted sólo está actuando.

 

Quién sabe, hasta es posible que usted consiga una oferta para actuar en "Days of Our Lives" o en "Frasier."

Luego de que observo la propiedad, preparo un boceto simple.

Haga esto en su auto.

 

De nuevo es importante no será observado.

 

Dibuje las líneas de la propiedad primero, luego agregue algunas cajas o cuadros por cada unidad.

Asegúrese y escriba el nombre de la calle y la dirección de disponibles.

 

Usualmente las casillas de correo cuando son grupales suministran los números.

 

Asegúrese que sus notas de campo sean lo suficientemente buenas como para identificar la localización de la propiedad, debido a que posteriormente usted necesitará publicar dicha dirección en los County Assessor maps.

Los mapas de su condado no tendrán los números de las casas.

 

Para aquellas propiedades localizadas en el centro del bloque, es mejor pararse a una distancia aproximada desde la calle intersección hasta donde usted piense que debe estar la línea de la propiedad.

Estar cercano es lo suficientemente bueno para ese propósito.

 

Otras notas que adicionaré a mi borrador son el número aproximado de pies cuadrados de cada unidad (solamente mi aproximación).

También, lo que pienso que las rentas son en este momento y lo que serían luego de la reparación.

 

Por último, pero quizá lo más importante, quiero mostrar todos los servicios públicos de la propiedad.

 

Es muy importante para mí conocer:

  • ¿Cuentan las casas y los apartamentos con medidores de electricidad y gas independientes?
  • ¿Tienen alcantarillado o tanques sépticos? 

 

Las compuertas del alcantarillado se encuentran normalmente en las calles o en los callejones de atrás cuando existen.

 

Los medidores de gas se localizan en la esquina frontal de cada casa o se encuentran en grupo en propia de múltiples.

 

La mayoría de servicios eléctricos en propiedades viejas surgen de un poste hacia una caja de paneles para cada unidad si hay medidores individuales presentes.

El agua es suministrada generalmente a través de uno o dos medidores.

 

El agua, el alcantarillado y el servicio de recolección de basura no son pagados frecuentemente por los propietarios, sin embargo, las unidades que no tengan medidores independientes para gas y electricidad valen menos dinero para mí.

Si eventualmente hago alguna oferta, siempre tengo en cuenta el costo de convertir medidores maestros han medidores individuales de los servicios, lo que desde luego bajará mi oferta de compra.

 

El siguiente paso para este negocio es tomar el diagrama que ha hecho y llevarlo a una compañía de títulos o a una oficina de bienes raíces que tenga copias (microfichas) de los registros del condado y obtenga el County Assessor parcel number.

Con ese número puedo ir al archivo de propietarios para obtener el nombre del propietario y su dirección (en donde envían el formulario de impuestos).

 

Me gusta más cuando encuentro propietarios que habitan fuera de la ciudad, ya sea personas locales o foráneos, ya estoy preparado para escribirle al propietario y plantearle la posible venta de su propiedad.

 

Como ya se habrá imaginado, no existe ningún método estandarizado para hacer este tipo de trabajo y si busca estar sujeto a estándares, le comparto estos buenos consejos.

¡No invierta tiempo buscando estándares para cada cosa que usted haga! ¡Sólo salga y hágalo!

 

Establezca sus propios estándares a medida que adquiere experiencia.

De esta manera usted no se detendrá por nada.

 

Su éxito o fracaso dependerá de su propia imaginación y velocidad.

 

Un antiguo proverbio dice que la gente se quedará atrás y le dejará pasar para cumplir con su destino si usted actúa como alguien que realmente sabe lo que está haciendo.

Intentélo. ¡Realmente funciona!

Artículo traducido y publicado con autorización expresa de REIClub.com
Créditos de las fotos e imágenes: Microsoft Corporation.
Traducción realizada para Realtor Essentials.com por Mónica Yaneth Loeb Willes

 

Fixer Jay Decima

Jay P. Decima, conocido por muchos como "Fixer Jay" es un inversionista de bienes raíces experimentado con más de 40 años de experiencia práctica; casi la mitad de ese tiempo Jay lo ha dedicado a su especialidad: arreglar inmuebles en mal estado e incrementar su valor.

Hace 15 años, Jay Decima comenzó a enseñar a otros acerca de sus estrategias para ganar dinero en seminarios y en sus populares “house fixer camps” en Redding, California.